Het lukt maar niet om voldoende woningen te bouwen. Projectontwikkelaars krijgen de projectfinanciering vaak niet rond. Hun oplossing: er moet geld bij óf de ambities voor betaalbare woningbouw moeten worden losgelaten. Dat is het paard achter de wagen spannen. De enige echte oplossing is het tegengaan van grondspeculatie.

Barend Wind, Tijn Croon & Dion Heinis
Barend Wind is honorair docent volkshuisvesting aan de Rijksuniversiteit Groningen en strateeg bij een woningcorporatie, Tijn Croon is promovendus aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft en Dion Heinis is PvdA-raadslid in Haarlem en strateeg bij een woningcorporatie.

De afgelopen jaren hebben gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen onder druk van de aanhoudende wooncrisis hun bouwambities verhoogd. In lijn met de Nationale Woon- en Bouwagenda van demissionair minister De Jonge stellen zij zich ten doel ruim 900.000 woningen te bouwen tot 2030, waarvan minimaal 250.000 sociale huurwoningen.[1]

Een deel van de progressieve grote steden zoals Amsterdam, Utrecht en Haarlem heeft vastgelegd dat minimaal 40% van de nieuwbouw in de sociale huursector moet plaatsvinden. In het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting worden gemeenten met een kleiner aandeel sociale huur dan het Nederlands gemiddelde verplicht om 30% van de nieuwbouw in de sociale huur te realiseren.

Alle seinen voor de bouw van voldoende betaalbare woningen staan dus op groen, zou je denken. Toch ligt het aantal verleende bouwvergunningen op een historisch dieptepunt, vergelijkbaar met het laagterecord tijdens de kredietcrisis in 2013. De meeste experts menen dat de financiële onhaalbaarheid van projecten hieraan ten grondslag ligt. Adviesbureau Rebel onthulde al in 2021 dat voor het beoogde woningbouwprogramma, met de ambitie om 900.000 woningen te bouwen waarvan ongeveer 30% sociale huurwoningen, zo’n drie tot vijf miljard euro aan publiek geld moet worden bijgelegd om het rendabel te krijgen voor ontwikkelaars.[2]

Op het eerste gezicht lijkt het probleem dus simpel: de kosten om voldoende sociale woningbouw te ontwikkelen zijn hoger dan de uiteindelijke opbrengsten en daarom moet er geld bij. De Rijksinvesteringen in de bouw zijn al jaren historisch laag en blijven dat voorlopig ook, zelfs als we rekening houden met het hoofdlijnenakkoord van PVV, VVD, NSC en BBB, waarin de partijen één miljard euro per jaar voor woningbouw uittrekken.[3]

Het is onwaarschijnlijk dat gemeenten uit hun eigen begroting de financiële middelen voor het maatschappelijk gewenst bouwprogramma kunnen ophoesten. Hoewel in de Nationale Prestatieafspraken (NPA) is vastgelegd dat gemeenten de grond voor sociale huurwoningen tegen een passende sociale grondprijs aanbieden, lukt het veel gemeenten niet deze afspraak na te komen. Ruim 80% van de gemeenten schrijft vanaf ‘ravijnjaar’ 2026 rode cijfers door bezuinigingen op het Gemeentefonds. Het voornemen van het demissionaire kabinet om de ‘opschalingskorting’ te schrappen maakte het financiële tekort minder, maar in het hoofdlijnenakkoord van het kabinet-in-wording wordt wel weer een bezuiniging van 10% op de SPUK-gelden opgenomen.

Gemeenten met eigen ontwikkellocaties overwegen hierdoor om dan maar minder betaalbare woningen te bouwen om zo bezuinigingen op jeugdzorg, veiligheid of onderhoud van de openbare ruimte te voorkomen. Gemeenten zonder eigen grond hebben sowieso al nauwelijks middelen om een maatschappelijk bouwprogramma af te dwingen bij commerciële ontwikkelaars.

Woningcorporaties zelf missen eveneens de armslag om de bouw van 250.000 sociale huurwoningen te financieren. De huurinkomsten van nieuwbouwwoningen zijn voor hen onvoldoende om de kosten te dekken, zelfs als de bouwlocatie wel voor een sociale grondprijs ter beschikking gesteld is door een gemeente.[4] Woningcorporaties lopen de komende jaren tegen de grenzen van hun investeringsruimte aan. Dat betekent dat zij - gegeven het langjarig karakter van woningbouw - nu al hun woningprogramma’s moeten terugschroeven.[5]

Grondspeculatie is oorzaak van tekort

De becijferde drie tot vijf miljard euro die nodig is om 30% van de te bouwen woningen sociale huurwoningen te laten zijn, komt grotendeels voort uit grondspeculatie. Een voorbeeld. Een gemeente wil een nieuwe wijk ontwikkelen en heeft een wensenlijst wat betreft de aantallen sociale huurwoningen, duurdere huurwoningen, koopwoningen, parken, straten en voorzieningen. Voor de locatie wordt een grondexploitatie gestart, waarbij verschillende activiteiten elkaar kruissubsidiëren.

Dat kruissubsidiëren ziet er als volgt uit: voor de bouw van dure koopwoningen moeten de ontwikkelaars een hoge exploitatiebijdrage aan de gemeente betalen waarmee de aanleg van een park en wegen en de bouw van een school in de wijk worden bekostigd.

Het bouwrijp maken en het aanleggen van infrastructuur en sociale voorzieningen worden zo uiteindelijk betaald uit de opbrengst van deze woningen. Ook de lagere grondprijs voor sociale huurwoningen wordt gecompenseerd met een hogere grondprijs voor dure koopwoningen. Voor gemeenten is het een ideaal model, want de bouwkosten van alle gebouwen, straten, parken en infrastructuur samen zijn over het algemeen lager dan de opbrengsten van het woningbouwprogramma.

Dat het tóch niet rendabel is 30% sociale huurwoningen te realiseren heeft te maken met de ‘inbrengwaarde’ van de grond. Dat is de prijs waarvoor de grond wordt opgenomen in de grondexploitatie. De inbrengwaarde is over het algemeen fors hoger dan de oorspronkelijke, vaak agrarische gebruikswaarde van de grond. Dat komt door speculatieve transacties op de grondmarkt. Anticiperend op de mogelijke bouw van woningen op een stuk grond en de wijziging van de bestemming van die grond naar ‘woningbouw, kopen speculanten grond op. Vaak wisselt de grond nog enkele malen van eigenaar voordat de bouw start.

In concurrentie met andere partijen, biedt een ontwikkelaar voor de grond wat hij qua opbrengst verwacht minus de bouw- en ontwikkelkosten, de kosten voor infrastructuur en publieke voorzieningen en een winstpercentage. Het tekort van drie tot vijf miljard dat volgens adviesbureau Rebel nodig is om voldoende sociaal te kunnen bouwen, wordt dus voor een substantieel deel veroorzaakt door ontwikkelaars die onaanvaardbaar grote bedragen hebben betaald voor de grond. Hoe hoger de inbrengwaarde, des te minder financiële ruimte voor betaalbare woningbouw en groen.

Grondeigendom = monopolie

Grondeigendom is per definitie een monopolie. Van iedere plek is er immers maar één. Als de overheid niet ingrijpt, kost dit monopolie de samenleving veel geld. Voor de particuliere grondeigenaar is het immers aantrekkelijk dure woningen te bouwen en het realiseren van groene en maatschappelijke voorzieningen en sociale woningbouw aan anderen over te laten.

De aartsvader van het liberalisme, Adam Smith, beschrijft grondspeculatie in The Wealth of Nations al als ‘oogsten op plekken waar je niets hebt gezaaid’. De Britse conservatief Winston Churchill noemde het grondmonopolie in 1909 de ‘moeder aller monopolies’ en benadrukte hoe grondspeculatie de woningbouw vertraagt.

De overheid moet dus ingrijpen en dit monopolie doorbreken. Ook dat inzicht bestond eind negentiende eeuw al. Willem Treub, een liberale wethouder uit Amsterdam in de periode 1893-1896, introduceerde het erfpachtsysteem, waarbij grond in handen van de overheid blijft, om te voorkomen dat particulieren 'zonder enige inspanning of werk' met grond speculeerden.

Onze huidige wooncrisis schreeuwt om een herwaardering van dit soort ingrijpen op de grondmarkt. Langzaamaan begint politiek opnieuw het bewustzijn in te dalen dat actieve grondpolitiek de sleutel is tot het voeren van een rechtvaardig volkshuisvestingsbeleid. Van links tot rechts wordt erkend dat het voor het versnellen van de woningbouw nodig is dat de speculatie met grond wordt tegengegaan en dat ontwikkelaars uit de wachtstand worden gehaald.

De maatschappelijke prijs van winst op grond

De marktwaarde van de grond is van nature residueel: het is de marktwaarde van het nieuwbouwprogramma, minus de btw, bouw- en bijkomende kosten. Als gemeenten meer vragen voor de grond dan deze residuele waarde, wordt bouwen voor projectontwikkelaars economisch onaantrekkelijk en zal de grond dan ook niet worden verkocht. Vragen ze minder, dan profiteert de kopende ontwikkelaar van de extra winst, maar leidt dit niet noodzakelijkerwijs tot lagere woningprijzen[6].

Projectontwikkelaars zullen in de strijd om ruwe bouwgrond soms meer betalen dan de residuele waarde omdat ze speculeren op toekomstige winsten. Zeker de situatie waarin de ene marktpartij de grond met winst doorverkoopt aan de andere partij - ‘land banking’ heet dat - is maatschappelijk zeer onwenselijk. We betalen collectief voor deze winsten, omdat er minder geld in de grondexploitatie overblijft voor sociale huurwoningen of voor gezinswoningen met voldoende kamers.

Op de grondmarkt kunnen woningcorporaties lastig concurreren met commerciële ontwikkelaars. Een commerciële ontwikkelaar die een nieuwbouwprogramma kan realiseren met vooral koopwoningen kan nu eenmaal meer betalen voor de grond dan een woningcorporatie die een betaalbaar woningbouwprogramma gepland heeft. Het gevolg? In sommige steden is al bijna sprake van Churchills ‘moeder der monopolies’. In de gemeente Den Bosch is bijkans een duopolie ontstaan waarbij projectontwikkelaars BPD en Van Wanrooij samen 51% van de bouwgrond binnen de bebouwde kom bezitten.[7] In dit speelveld worden woningcorporaties steeds afhankelijker van gemeenten, die op hun beurt steeds minder grond bezitten.

Geen volkshuisvesting zonder actieve grondpolitiek

Met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting moet het voor overheden mogelijk worden om de regie op volkshuisvesting terug te pakken. De regie beperkt zich in dit wetsvoorstel echter tot het stellen van doelen, en strekt zich niet uit tot sturing op de middelen. Het ontbreekt dus aan middelen om de doelen uit de Nationale Bouw- en Woonagenda waar te maken.

De oplossing van de projectontwikkelaars, verenigd in NEPROM, is simpel: het mag allemaal wel een tandje minder ambitieus. Wanneer de Rijksoverheid de landelijke eis om twee derde van de nieuwbouw in het betaalbare segment te bouwen loslaat, kan er meer gebouwd worden, stelt Desirée Uitzetter, voorzitter van de NEPROM.

Het is een feit dat de businesscase voor projectontwikkelaars onder druk staat door de gestegen bouwkosten en hogere rentetarieven. Ondersteuning vanuit de Rijksoverheid, zoals via de Woningbouwimpuls (WBI) en de Startbouwimpuls (SBI), compenseren hier gedeeltelijk voor. Maar het is geen maatschappelijk maar een commercieel probleem dat ontwikkelaars beperkt worden in hun winstpotentieel doordat de overheid eisen stelt aan het aantal sociale huurwoningen. Dat sommige ontwikkelaars met onbegrensde verwachtingen grond hebben aangekocht zou de burger niet op kosten moeten jagen.

Door vast te houden aan een ambitieus betaalbaar woningbouwprogramma, daalt de residuele waarde van de grond. Er zijn hierbij, gelijktijdig, twee situaties denkbaar:

1. De marktwaarde van de grond daalt, maar blijft hoger dan de aanschafprijs van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar moet fictief waarde afboeken, maar heeft voldoende investeringskracht om het maatschappelijk gewenste woningbouwprogramma te realiseren.
2. De marktwaarde van de grond daalt onder de aanschafprijs van de ontwikkelaar. Het maatschappelijk gewenste woningbouwprogramma is onrendabel.

Door per project harde eisen te stellen aan het percentage betaalbare woningen dat gebouwd moet worden, kan een gemeente een duidelijk signaal afgeven aan ontwikkelaars die actief zijn op de grondmarkt. Dergelijke harde eisen drukken de marktprijs van grond en reguleren het speelveld. Hierdoor wordt het voor woningcorporaties mogelijk om met commerciële ontwikkelaars te concurreren, of samen te werken.

Dat deze aanpak werkt, valt te zien in Haarlem en Amsterdam, waar het stadsbestuur op projectniveau respectievelijk 50% en 40% sociale huur eist. Ontwikkelaars hebben hun businessmodel hierop afgestemd. Een deel van de woningen die ze bouwen, bouwen ze met het oog op aankoop hiervan door woningcorporaties.

Het duurt enkele jaren tot de markt zich heeft ingesteld op het nieuwe normaal. Dat een deel van de ontwikkelaars behoort tot de tweede categorie, waardoor bouwprojecten onrendabel worden, is een probleem. Maar het versoepelen van de bouweisen is daarop niet het antwoord. Dat drijft de residuele grondwaarde op. Gerichte subsidies kunnen wél helpen om toe te werken naar de nieuwe situatie. Zo zou de Rijksoverheid bouwsubsidies kunnen verlenen aan ontwikkelaars die, pak ‘m beet, drie jaar voor de ingangsdatum van het nieuwe stelsel gronden hebben aangekocht voor een prijs boven de residuele waarde. Zo help je ontwikkelaars die in de knel komen, zonder verdere speculatie in de hand te werken.

Gemeenten kunnen nu al aan de slag

Het mooie is dat vrijwel elke gemeente vandaag al kan beginnen met het voeren van een actievere grondpolitiek. Met het huidige instrumentarium kunnen gemeenten veel meer doen dan nu vaak gebeurt. Hiervoor is het wel belangrijk een aantal zaken goed te organiseren.

Allereerst is er voldoende personeel met expertise nodig. Veel gemeenten kampen op dit moment met personeelstekorten. Landelijk is er zelfs een tekort van tussen de 1300 en 2200 fte.[8]

Grotere gemeenten kunnen met interne specialisten veel werkzaamheden nog zelf oppakken, maar in veel kleinere gemeenten moeten ‘allrounders’ veel verschillende taken tegelijk uitvoeren. Een oplossing voor deze tekorten is het opzetten van provinciale poules van specialisten en decentrale kenniscentra voor gebiedsontwikkeling. Zo kunnen gemeenten hun expertise uitwisselen en gelijk ook de trend richting dure consultants en interim-krachten beteugelen.

Wat betreft de beleidsinhoudelijke kant van de grondpolitiek is het belangrijk om het bouwprogramma van de gemeente vast te leggen. Stel in volkshuisvestingsprogramma’s voor lange termijn vast hoeveel procent van de nieuwbouw in de sociale huur, middenhuur en sociale koop plaats moet vinden. Differentiatie is mogelijk op gebiedsniveau om tegemoet te komen aan wat in een buurt nodig is, maar houd vast aan de gekozen verhoudingen op projectniveau zodat er geen tijd verspild wordt met ellenlange onderhandeling. Op deze manier weten alle betrokkenen waar ze aan toe zijn en stijgt de marktwaarde van de grond niet boven het niveau dat benodigd is om het maatschappelijk programma te realiseren.

Maak daarnaast van bovenwijkse voorzieningen geen sluitpost. Bovenwijkse voorzieningen zijn de voorzieningen van algemeen nut: de aanleg van straten, groen, schoolgebouwen, sportvoorzieningen et cetera. Gemeenten doen er goed aan van tevoren een norm te geven voor het percentage van de grondexploitatie (grex) dat aan infrastructuur en bovenwijkse voorzieningen moet worden besteed. Zo wordt gewaarborgd dat niet alleen betaalbare woningen gebouwd worden, maar ook leefbare buurten met voldoende groen en (publieke) voorzieningen.

Bij grotere gebiedsontwikkelingen – meer dan 250 woningen – kunnen gemeenten overwegen potentiële bouwlocaties zelf aan te kopen. Een dergelijke, actieve grondpolitiek geeft de gemeente de meeste sturingsmogelijkheden. Zij kan dan zelf kavels uitgeven aan woningcorporaties en commerciële ontwikkelaars, en kan via ontwikkelovereenkomsten veel meer vastleggen over doelgroepen en prijsniveaus.

Gemeenten voerden tot de kredietcrisis van 2008-2013 geregeld een actieve grondpolitiek. Als de gemeente zelf potentiële bouwlocaties aankoopt, begeeft ze zich op de markt. Ze moet de grond dan voor de marktprijs aankopen. De gemeente kan twee instrumenten inzetten om niet mee te hoeven gaan in de gekte van de markt. Ten eerste kan ze het ‘voorkeursrecht gemeenten’ inzetten. Dit verplicht eigenaren om hun grond eerst bij de gemeente aan te bieden als zij willen verkopen. Ten tweede kan ze tijdens onderhandelingen met eigenaren al een onteigeningsprocedure starten om de druk op grondeigenaren op te voeren. Wij pleiten daarnaast voor een systeemwijziging waardoor gemeenten grond kunnen aankopen voor de residuele waarde.

De landelijke politiek moet aan de bak

Hoewel gemeenten zelf al grote stappen kunnen maken, vereist een echt herstel van de volkshuisvesting een aanpassing van de wetgeving en het nationaal gevoerde grondbeleid. Wij sluiten ons aan bij de oproep van de vereniging van gemeentelijke grondbedrijven om het voorkeursrecht gemeenten te verbeteren en wet- en regelgeving op drie punten aan te passen.[9]

1. Bepaal de bijdrage van ontwikkelaars aan openbare voorzieningen op basis van de huidige marktwaarde van de grond. Wanneer uitgegaan wordt van de marktwaarde van bijvoorbeeld landbouwgrond, blijft er meer over voor voorzieningen en infrastructuur. Dit remt speculatie.
2. Gebruik de residuele waarde bij het bepalen van de vergoeding bij het aankopen van grond. De residuele waarde is de waarde van de grond waarmee het gewenste maatschappelijke programma gerealiseerd kan worden, en ligt over het algemeen boven de marktwaarde van de grond vóór een woonbestemming is toegekend.
3. Verleng de periode waarin gemeenten het eerste recht hebben om grond te kopen als deze verkocht wordt, om te voorkomen dat de gemeente de maximale schadeloosstelling moet betalen.

Daarnaast kunnen de Nationale Grondbank en het Rijksvastgoedbedrijf veel beter worden gebruikt. Veel gemeenten hebben financieel weinig ruimte voor een actieve grondpolitiek, zeker wanneer het gaat om grootschalige gebiedsontwikkelingen. De Rijksoverheid kan op strategische locaties gronden aankopen via de Nationale Grondbank. Het Rijksvastgoedbedrijf kan, in samenwerking met de gemeente en woningcorporaties, de ontwikkeling van deze gebieden voor haar rekening nemen. Het kán, dat laat de gemeente Almere zien. De nieuwbouwwijk Almere-Pampus (35.000 woningen) wordt gebouwd op grond van het Rijksvastgoedbedrijf, en ontwikkeld in samenwerking met de gemeente Almere.

Een landelijke planbatenheffing brengt een sociaal bouwprogramma een stap dichterbij. Een planbatenheffing is een belasting op de waardestijging van de grond wanneer de gemeente een woonbestemming toekent. De opbrengst van deze heffing kan geïnvesteerd worden in de bouw van betaalbare koop- of huurwoningen. Het invoeren van een planbatenheffing maakt grondspeculatie minder lucratief, zeker wanneer deze wordt ingevoerd in combinatie met de drie bovengenoemde wijzigingen in wet- en regelgeving rond het grond-instrumentarium.

Verder helpt het als een bouwplicht wordt ingevoerd. Speculanten kunnen, na afgifte van een bouwvergunning, nu wachten met bouwen tot de marktontwikkeling gunstiger is, of de voorwaarden wijzigen. Een bouwplicht waarbij binnen vijf jaar na vergunningverlening gestart moet worden met de bouw, voorkomt stilstand.

Ten slotte zijn er fiscale instrumenten waarmee de Rijksoverheid kan sturen.

1. Stel gemeentelijke grondbedrijven en woningcorporaties vrij van vennootschapsbelasting. Op dit moment moeten gemeentelijke grondbedrijven vennootschapsbelasting betalen over de grond die zij exploiteren voor maatschappelijke doeleinden. Een vrijstelling van de vennootschapsbelasting vergroot de mogelijkheden voor een actieve grondpolitiek. Voor woningcorporaties betekent een vrijstelling van de vennootschapsbelasting dat de investeringsruimte ontstaat om voldoende sociale huurwoningen te realiseren.
2. Zorg voor structureel geld voor de woningbouw. Om het gewenste woningbouwprogramma te realiseren is er een tekort van € 3 mrd tot 5 mrd per jaar. Een sociale grondpolitiek kan dit tekort op korte en middellange termijn verkleinen, maar niet wegnemen. Er is structurele financiering van minimaal € 2,5 miljard nodig, zodat gemeenten hun ambtelijk apparaat en begroting kunnen inrichten op een actieve rol in de gebiedsontwikkeling.

Met stapjes vooruit

Regie op de grondmarkt is onontbeerlijk voor iedereen die belang hecht aan sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en een leefbare en groene buurt met publieke voorzieningen. Demissionair minister De Jonge heeft de juiste weg ingeslagen door een verschuiving in het nieuwbouwprogramma af te dwingen richting de bouw van meer betaalbare woningen. Critici vanuit de commerciële bouwlobby roepen op om betaalbaarheids- en duurzaamheidseisen los te laten zodat er meer gebouwd kan worden. Er is een sociaal alternatief: het faciliteren en ondersteunen van een actieve grondpolitiek, waardoor speculanten buiten spel komen te staan. Alleen zo ontstaan grondexploitaties waar voldoende middelen beschikbaar zijn om betaalbare woningen te bouwen. Dat is goed nieuws voor woningzoekenden, maar ook voor commerciële ontwikkelaars. Zij kunnen dan weer geld verdienen met hun kerntaak: het bouwen van fijne buurten.

Tegelijkertijd kunnen woningcorporaties op deze manier weer vaker de rol van gebiedsontwikkelaar krijgen. Dit is decennialang de rol van corporaties geweest, en het is tijd om terug te keren naar die traditie. In tegenstelling tot private ontwikkelaars willen corporaties zorg blijven dragen over de sociale samenhang en leefbaarheid in hun buurten.

Regie op de grondmarkt is een kwestie van lange adem. Toch kunnen we op korte termijn veel bereiken. De meeste gemeenten benutten het huidige instrumentarium te weinig. De Rijksoverheid en Provincie kunnen hen ondersteunen bij het voeren van een actieve grondpolitiek, of zelfs hun rol overnemen. Ondertussen is het aan het nieuwe kabinet, maar vooral aan de Tweede Kamer om rechtvaardige voorwaarden voor grondpolitiek te scheppen. Zo breken we de moeder aller monopolies.

Noten

[1] Ministerie van BZK (2022). Nationale Woon- en Bouwagenda. Den Haag: Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening; Aedes et al. (2014). Uitvoeringsagenda wonen; BZK et al. (2022). Nationale Prestatieafspraken woningcorporaties.
[2] Rebel (2021). Verkenning onrendabele toppen woningbouwprojecten: Analyse op hoofdlijnen publieke tekorten landelijke woningbouwplannen 2021-2030.
[3] Heurkens, E., Verheul, W. (2020) Financieringsarrangementen bij stedelijke gebiedstransformaties. Grondzaken en gebiedsontwikkeling, februari 2021 nummer 1.
[4] Ministerie van BZK (2020). Opgaven en middelen corporatiesector: hoofdrapport. Den Haag: BZK.
[5] Ministerie van BZK (2024). Tussenrapportage Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) Grond.
[6] Krabben, E. van der (2021). De werking van de grondmarkt; gevolgen voor woningbouw en functioneren woningmarkt. ACM.
[7] Cobouw (2022). Dit zijn de 22 grootste ontwikkelaars en hier hebben ze grond.
[8] Brink (2024). Ambtelijk capaciteitstekort woningbouw.
[9] Vereniging van grondbedrijven (2024). Position Paper Grond tbv IBO Grond.